Сдача в наем жилья, купленного по военной ипотеке

[SerjVere]

У меня вопрос несколько другого характера. Есть квартира, полученная по военной ипотеке. Могу ли я ее продать, чтобы купить недвижимость в Эмиратах? Есть ли какие-то законодательные ограничения на покупку зарубежной недвижимости? Насколько я понимаю, я могу погасить кредит и снять обременение. Тогда ведь квартира станет моей собственностью и не будут действовать ограничения?

[lancepok]

    Закон Российской Федерации разрешает собственнику свободно распоряжаться своим имуществом, включая сдачу в аренду, если это не нарушает норм закона.
    Однократная или эпизодическая сдача жилья в аренду не расценивается как предпринимательская деятельность, запрещённая военнослужащим.
...
    Федеральный закон №76-ФЗ запрещает военнослужащим заниматься предпринимательской деятельностью

Не просто предпринимательской, но и любой другой оплачиваемой деятельностью (кроме педагогической, научной, творческой, спортивных мероприятиях в качестве спортсменов).
По 

(кликните для показа/скрытия)

Ваше обращение о разъяснении законодательства, определяющего особенности статуса военнослужащих в части, касающейся наличия у них права сдавать в аренду жилые помещения, поступило в Главную военную прокуратуру в форме электронного документа и рассмотрено.
По существу Вашего вопроса сообщается следующее.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 288 Г'К собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, которое может сдаваться им для проживания на основании договора.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу па основании договора аренды или на ином законном основании, что предусмотрено частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Договоры найма и аренды жилых помещений согласно применяемому в системной связи гражданскому (статьи 606 и 671 ГК) и жилищному законодательству являются возмездными сделками и, соответственно, предполагают систематическое получение собственником жилья, выступающим в таких случаях в качестве наймодателя или арендодателя,
 
->
платы от нанимателя или арендатора за предоставляемое в пользование жилье.
Предпринимательской деятельностью согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 2 ГК является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке.
Таким образом, распоряжение собственником жилого помещения, которым в том числе может являться военнослужащий, принадлежащим ему объектом жилищного фонда путем его передачи другому лицу в найм или аренду, предпринимательской деятельностью не является.
Однако, пунктом 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих» установлен запрет на занятия военнослужащими не только предпринимательской, но и другой оплачиваемой деятельностью.
Совершение физическим лицом такой сделки относится к другой оттачиваемой деятельности, поскольку предполагает систематическое получение собственником жилья дохода от ее заключения и реализации, что не допускается в силу пункта 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих».
При этом основания возникновения у военнослужащего права собственности на жилое помещение, а также его участие (неучастие) в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих, в данном случае какого-либо юридического значения не имеют.
Нарушение военнослужащим указанного выше императивного запрета на такого рода оплачиваемую деятельность может являться основанием для его досрочного увольнения с военной службы на основании подпункта «е.1» пункта 2 статьи 51 Федерального закона от 28.03.1998 № 5Э-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе».
С учетом изложенного, военнослужащий, в собственности которого находится жилое помещение, вправе распорядиться им только по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании, не предполагающем взимание платы за пользование таким объектом недвижимости.
Ответ на данный вопрос размещен на сайте Главной военной прокуратуры в разделе «Военный прокурор разъясняет».
Военный прокурор отдела (протокола, взаимодействия
со средствами массовой информации и общественностью) управления (аппарата Главного военного прокурора)
B.C. Малецкая

мнению ГВП, сдача квартиры в наём относится к такой оплачиваемой деятельности. 

[rnd]

ГВП - иди в пень, это жена занимается, не военный. 

[lancepok]

Сдавать жильё в наём имеет право только собственник (или, с некоторыми оговорками наниматель этого жилья). Собственник жилья, приобретённого по НИС - военнослужащий. Жена может сдавать принадлежащую ему квартиру только от его имени, при наличии доверенности.

 

[rnd]

Именно доверенность я и имел ввиду. Сам военный - кристально чистый человек. 

[lancepok]

Доверенность ничего не решает. Доверенное лицо совершает сделки не само, а от имени доверителя, то есть наймодателем в этом случае остаётся сам собственник, а не его жена.

Законный способ описан несколько выше в теме уважаемым Popeye:

Предлагаю по договору безвозмездного пользованию передать такую квартиру, например, родителям, или близким друзьям.
И в договоре прописать пункт о праве сдавать в аренду по своему усмотрению и т.п.
И тогда военнослужащий никакого отношения к этому полученному доходу иметь не будет.

Однако я не уверен, что он сработает в отношении жены, поскольку муж и жена одна сатана члены одной семьи и доходы у них общие.

 

[rnd]

У меня тоже сомнения, но лично я больше склоняюсь к мнению, что это совместное ведение хозяйства. Но очень не уверен. 

[Ad]

Правда ли, что банки усилили контроль за сдачей ипотечных квартир в аренду? Разобрались с экспертам

В СМИ появилась информация о том, что банки вводят новые ограничения на сдачу ипотечного жилья, требуя предварительного согласования. Эксперты пояснили, что это не ужесточение правил, а стандартное требование, которое снижает риски банка, связанные с арендаторами.
Банковское сообщество: это норма, а не новшество

Общую позицию кредитного рынка сформулировал президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян: "Это нормальная практика для заложенного имущества, для того, чтобы впоследствии не было проблем с его реализацией".

В нескольких крупных банках подтвердили, что кардинальных новшеств не вводили, а лишь действуют в рамках условий, закрепленных в ипотечных договорах на основе Гражданского кодекса. "Это стандартная процедура управления рисками. Если добросовестный клиент обращается к нам за разрешением, мы его предоставляем без проблем", - пояснили в одном из кредитных учреждений.

Зачем это нужно банку

Причина контроля - в прямых обязанностях и рисках кредитора, объясняет президент Гильдии российских адвокатов Рубен Маркарьян. Поскольку банки обязаны контролировать возвратность средств, они вправе устанавливать правила использования залогового имущества.

"В данном случае оправдано, что банк проверяет арендатора: имущество с официальной арендой будет сложнее реализовать. Кому интересна квартира с арендаторами, например, с маленькими детьми? Их не выселить, а значит, цена такого актива резко падает", - объясняет он.

Член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Ирина Киселева добавляет, что наличие в квартире арендаторов с договором (особенно долгосрочным) серьезно усложняет и замедляет процедуру взыскания залога, если заемщик перестает платить по ипотеке. Согласование позволяет банку заранее знать об аренде и влиять на условия договора - например, прописать пункт о его расторжении в случае обращения взыскания на залог.

Большинство все равно не спрашивает

Несмотря на формальные требования, на практике большинство заемщиков не уведомляют банки о сдаче квартиры. По оценкам участников рынка, официальные разрешения получает лишь небольшой процент собственников ипотечного жилья.

Однако эксперты предостерегают от сокрытия: "Нарушение условия договора - более серьезный риск, чем возможный отказ банка. Последствия могут быть от штрафа до требования о досрочном возврате всего кредита - смотря что прописано в договоре", - предупреждает Ирина Киселева.

Как получить согласие

Процедура согласования зависит от внутренних правил банка, но общий алгоритм примерно одинаковый, рассказывает начальник аналитического отдела инвесткомпании "Риком-Траст" Олег Абелев. Как правило, заемщику нужно подать заявление и пакет документов: проект или готовый договор аренды, данные арендатора, справку о его доходах, акт приема-передачи с описанием состояния квартиры и справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Банк оценивает риски и выдает письменное согласие - официальное приложение к кредитному договору.

"Процедура не сверхсложная, просто добавляет заемщику времени (от пары дней до пары недель) и требует прозрачности в отношениях с арендатором, обязательно должен быть договор", - уточняет Абелев.

Внезапные проверки

Хотя ипотечные договоры могут предусматривать право банка на выездной контроль, реальные проверки - редкость. "Массовых обходов или системного контроля за арендаторами банки не ведут, так как это слишком затратно и юридически чувствительно", - говорит управляющий партнер Trophy Assets Наталья Круглова.

По ее словам, визиты вероятны лишь в проблемных ситуациях: при просрочках платежей, реструктуризации долга или попытках продать объект. "При добросовестном обслуживании кредита у банка нет экономической мотивации вмешиваться", - резюмирует эксперт.

Советы будущему арендодателю

Если вы планируете сдавать ипотечное жилье, стоит заранее изучить кредитный договор и прояснить процедуру, советует Ирина Киселева.

    Внимательно прочитайте раздел об обязательствах заемщика. Ищите формулировки: "сдача внаем / в аренду допускается только с письменного согласия банка" или "залогодатель обязуется не сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя".
    Запросите в банке информацию об официальной процедуре. Уточните, какие документы нужны, каковы сроки рассмотрения и возможные причины отказа.
    Выясните особые требования. Например, есть ли определенная форма договора аренды, пункт о праве банка на осмотр квартиры.

"Если подготовиться этой процедуре заранее, проблем с банком не будет", - заключает эксперт.

https://rg.ru/2026/02/04/sokrytie-sdachi-ipotechnoj-kvartiry-mozhet-obernutsia-dosrochnym-vozvratom-kredita.html