Сдача в наем жилья, купленного по военной ипотеке

[Popeye]

как же законно сдать квартиру, платить за этого налог и не быть уволенным с военной службы.

Перечитать тему

https://nachfin.info/SMF/index.php?topic=6115.msg739151#msg739151

[lafer]

Договор безвоздмездного пользования, договор доверительного управления, ...

[CUMAN]

Товарищи приветствую всех. Есть ли у кого нибудь двор безвозмездного пользования на родственников и договор аренды квартиры приобретенной по военной ипотеке? Может кто то уже делал и оформлял, поделитесь пожалуйста. Заранее благодарен.

[KanoPic]

Я бы дал, но у меня такого нет. Но уверен, в интернете таких образцов навалом.

[VladimirM]

Здравствуйте! Прошу отозвать я и помочь в сложившейся ситуации. Мой хороший друг, который не бельме с интернетом, сдавал ипотечную квартиру. Пришло письмо из налоговой для дачи пояснений офакте поучения дохода. Квартирант сотрудник мчс, получал подънаем. Возможно информация по данному факту и просочилась в налоговую. Пожалуйста подскажите как быть в этой ситуации, с наименьшими последствиями. Заранее благодарю.

[Popeye]

Варианта 2 вижу.
1. Сходить и заплатить налог. И спать спокойно.
2. Сходить и сказать, что ничего не сдавал, идти в отказняк. Но тогда будут терки с квартирантом, которому тоже вопросы будут задавать.
Но идти в любом случае на вызов. Иначе привлекут по администратике за неявку.

[lancepok]

Первый вариант предпочтительнее, так как на руках у государства (в лице финорганов МЧС) уже имеется договор найма с подписью собственника квартиры. Попытка откреститься от этой подписи вызовет разбирательство: кто именно занялся мошенничеством с целью обуть государство, собственник квартиры или квартиросъемщик.

Возможно информация по данному факту и просочилась в налоговую.

Скорее всего. Налоговая начинала работать с финорганами на предмет вычисления доходов от сдачи квартир военным давным-давно, ещё во времена, когда ЕРЦ/УФО не было: https://www.glavbukh.ru/art/13282.
 

[Ad]

Сдача в наем жилья, купленного по военной ипотеке

Покупатели квартир рискуют лишиться ипотеки из-за сдачи жилья в аренду

Только каждый десятый заемщик согласовывает с банком сдачу ипотечной квартиры в аренду. Хотя из-за этого можно лишиться страховой выплаты, а иногда и ипотеки, рассказывают эксперты.

Программа ипотеки с господдержкой увеличила число покупателей-инвесторов, которые приобретают жилье не для себя, а для заработка на аренде. В 2020 году доля инвесторов выросла со стандартных 5-6% до 17-18%, из них около 7% планируют не перепродавать, а сдавать жилье, отмечают в компании "Этажи".

Однако мало кто обращает внимание на один из стандартных пунктов кредитного договора о том, что сдавать жилье в аренду можно только с согласия банка. Получают разрешение на сдачу не более 10% тех, кто сдает новую квартиру. Роста обращений по этому поводу со стороны заемщиков не наблюдается, сообщили в ВТБ и "Промсвязьбанке".

По закону ипотечные заемщики не могут без согласия банка распоряжаться своим имуществом, отмечают в пресс-службе ВТБ. Поэтому на сдачу квартиры в найм необходимо получить согласие банка, это предусмотрено кредитными договорами. Покупатель ипотечной квартиры вправе извлекать доходы из заложенного имущества, говорят в пресс-службе "Промсвязьбанка", но необходимо уведомить банк и получить его согласие на сдачу в аренду квартиры, находящейся в залоге.

Банки прописывают такие условия в договоре на случай, когда что-то происходит с недвижимостью по вине арендатора, например пожар, поясняет партнер налоговой практики BMS Law Firm Давид Капианидзе. Если аренда не была согласована, это может привести к тому, что на эту ситуацию не будет распространяться страховка. Для банков этого в целом достаточно, и на практике заемщики обычно не согласовывают сдачу в аренду ипотечных квартир. И даже если обратиться к банку за согласием, вряд ли он будет против, но попросит заключить официальный договор аренды, отмечает Капианидзе. Согласие банка, как правило, необходимо при регистрации договора найма через Росреестр (при долгосрочном договоре аренды или при заключении договора с юридическим лицом), говорит замруководителя ипотечного департамента компании "Этажи" Татьяна Решетникова. Стоимость страхования залоговых квартир, сдаваемых в аренду, как правило, дороже, но незначительно - ориентировочно на 100 рублей с каждого миллиона кредита. Поэтому скрывать факт сдачи жилья в аренду не имеет смысла стоит - умолчав об этом, заемщик в случае ЧП рискует не получить страховую выплату, отмечает Решетникова.

Последствий от неофициальной сдачи квартиры, скорее всего, не будет, хотя при долгой неуплате кредита это может стать дополнительным основанием для расторжения договора и изъятия квартиры, говорит Капианидзе. Но узнать о неофициальной аренде банк сможет, если только ему кто-то сообщит об этом - например, обиженный арендатор. Или если банк займется изучением операций конкретного заемщика и обнаружит, что назначение одного из платежей - "за аренду квартиры".

Для официального согласования с банком сдачи жилья клиенту нужно обратиться в банк с заявлением и проектом договора аренды. В нем должен быть пункт об уведомлении арендатора, что квартира находится в залоге, подчеркивают в "Промсвязьбанке". В случае, если за долги квартиру придется продавать, арендатор должен будет освободить ее. Должен быть оформлен залог, застрахованы риски, отсутствовать просроченная задолженность, добавляют в ВТБ. "Если заемщик не согласовывает с банком передачу объекта в аренду, с клиентом может быть расторгнут договор аренды, а в отдельных случаях также ипотечный договор", - говорится в сообщении банка.

Раньше со сдачей ипотечных квартир в аренду было намного строже, сейчас такая проблема остро не стоит. Некоторые банки, которые раньше кредитовали покупку квартир исключительно для личного пользования и отказывали в кредитовании объекта для сдачи в аренду, очень быстро перестроились в период пандемии. "Сдача жилья в аренду - это реальная возможность поддерживать платежеспособность заемщика, а соответственно и снижать риски невыплат по кредиту", - отмечает Решетникова.

Также закон разрешает банку как залогодержателю проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование, в том числе - если заложенное имущество передано третьим лицам во временное пользование. Но при этом, опять же согласно закону, такие проверки со стороны банка не должны создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества - ни для владельца, ни для арендаторов.

https://rg.ru/2021/07/10/pokupateli-kvartir-riskuiut-lishitsia-ipoteki-iz-za-sdachi-zhilia-v-arendu.html

[Feet]

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, ситуация такова: предыдущий хозяин квартиры продал ее новому собственнику. Тот купил квартиру по военной ипотеке. Может ли он ее теперь мне сдавать? И как оформить  теперь ДК за наем???спасибо!

Дублирование сообщений запрещено правилами форума.

[Лаборант]

А в чём проблема? Перезаключайте договор найма с новым собственником и представляйте в УФО. Комплект документов заново собирать не надо. Если сумма ДК у вас изменится, то нужен новый приказ командира в/ч.

[lancepok]

А в чём проблема?

В том, что собственник этой квартиры - военнослужащий, да ещё и ипотечник.
 

[Svetlana_89]

Хочешь жить - умей вертеться. Так что сдача ипотечного военного жилья в аренду не представляет собой ничего зазорного.  Другой вопрос, что к покупке жилья, которое рассматривается с точки зрения инвестиционной привлекательности, стоит подходить особенно тщательно. Советую обращать внимание на ЖК, расположенные в районах с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой.

[Leleyna]

Здравствуйте. Могу ли я на законном основании сдавать в аренду квартиру,взятую по военной ипотеке? Раньше говорили что это запрещено. Недавно в СМИ прочитала о том что тепен военным можно сдавать жилье в аренду при условии регистрации самозанятым. Правда ли это?

[LUK18]

Конечно можно. Взять разрешения от банка, Росвоенипотеки. Оформить договор, заплатить налог. Ну и ждать проблем с прокурором по поводу "иной возмездной деятельностью". Может и пронесёт. ИМХО.

[Popeye]

тепен военным можно сдавать жилье в аренду при условии регистрации самозанятым. Правда ли это?

Там речь про налоги.
ФНС пофиг на ваши запреты, им главное налоги получить.
А увольнять вас будет прокурор - перечитайте тему, особенно, мнение Главной военной прократуры.


Военнослужащие вправе применять НПД в отношении услуг по сдаче в аренду (наем) жилого помещения
 

<Письмо> ФНС России от 13.07.2020 N СД-4-3/11282@ "О применении специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" военнослужащими"

Ограничения на применение данного специального налогового режима установлены частью 2 статьи 4 и частью 2 статьи 6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ.

В соответствии с подпунктом 4 части 2 статьи 6 Закона не признаются объектом налогообложения доходы государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений.

Учитывая изложенное, доходы госслужащих, в том числе проходящих военную службу, не признаются объектом налогообложения НПД за исключением доходов от оказания услуг по сдаче в аренду (наем) жилого помещения, расположенного на территории субъекта РФ, включенного в эксперимент.