Продается квартира с ребенком. КС велел поправить жилищное законодательство

Конституционный суд РФ вынес решение по сложному вопросу, который касался прав на квартиру покупателя и его прежних жильцов. Само слушание этого дела о проверке конституционности статьи 19 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" прошло еще 5 марта 2015 года. А пожаловался в суд Адам Богатырев.

История, которой занялся КС, началась несколько лет назад. В ноябре 2012 года Богатырев купил на открытых торгах трехкомнатную квартиру в доме ЖСК в Санкт-Петербурге. Но радовался Богатырев дорогой покупке не долго. После того, как он оформил право собственности на жилье, выяснилось, что в квартире зарегистрированы и постоянно проживают ее бывшие собственники с семьей. Дело в том, что бывшие жильцы взяли кредит под залог жилья и не смогли его отдать. Так квартира оказалась на торгах.

С помощью суда новому собственнику удалось выселить супругов-должников. Но победа оказалась недолгой. Дело в том, что кроме супругов, в этой же квартире еще жила их дочь с двумя несовершеннолетними детьми. И дочь сохранила право проживания в квартире. Так как она еще в 1993 году была включена в ордер на предоставление этой квартиры. Суды не решили проблему добросовестного покупателя. И они не выселили женщину с детьми.

Так что на публичных торгах гражданин купил жилье с "нагрузкой", не зная об этом.

Заявитель в КС считает, что суды необоснованно применяют Закон "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" с расширительным толкованием. Суды решили, что права членов семьи прежнего собственника жилья в ЖСК аналогичны правам лиц, прекративших семейные отношения с собственником приватизированной квартиры.

На основании такого вывода суды допускали возможность сохранения права пользования жилым помещением за гражданами, получившими такое право при вселении в дом ЖСК даже в случае обращения взыскания на такое жилье как на заложенное имущество.

Богатырев в своей жалобе доказывает, что подобная практика нивелирует значение института залога недвижимости. А оспариваемое положение не соответствует статьям 17, 35 и 55 Конституции .

Выслушав стороны, Конституционный суд заявил: оспариваемая Богатыревым норма не определяет права членов семьи прежнего собственника жилья, которые заложили квартиру и не выполнили свои обязательства по возврату долга. Соответственно, отсутствует и механизм защиты этих прав при обращении взыскания на такое жилое помещение, в частности, в доме ЖСК и переходе его к новому владельцу. Применение оспариваемой нормы приводит к нарушению прав нового собственника, который не знал о том, что приобретает жилье с обременением.

Подобная неопределенность правового регулирования, по мнению КС, свидетельствует о несоответствии Основного Закона оспариваемой норме и требует внесения изменений в действующее законодательство. Причем менять или дополнять надо сразу жилищное, гражданское, семейное законодательство, а также законы о регистрации прав на недвижимое имущество, об ипотеке и прочие.

По мнению КС, необходимо обеспечить максимальную прозрачность информации о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения с тем, чтобы новые собственники были в курсе того, какую недвижимость и с какими обременениями они получают в собственность. Сохранение обременений, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, должно стать юридически невозможным.

Вопрос о наличии или отсутствии соответствующих прав членов семьи прежнего собственника также должен быть четко определен законодателем.

До внесения изменений в законодательство, подчеркнул суд, члены семьи прежнего собственника, включенного в ордер, могут сохранить право пользования жильем с учетом фактических обстоятельств.

Новому же собственнику спорного жилья необходимо обеспечить защиту его имущественных интересов.

"Российская газета" - Федеральный выпуск №6632 (61) ссылка на статью - http://www.rg.ru/2015/03/25/kvartira.html#fromhead