Военная ипотека и эскроу счет: как это работает и есть ли риск?

Военная ипотека, эскроу счет и выбор застройщика. Подводные камни и риски.

Приобретение жилья по военной ипотеке для каждого военнослужащего является знаковым событием. Естественно, и у наших подписчиков возникает очень много вопросов по алгоритму приобретения жилья и нюансам сделки. Больше всего спрашивают по приобретению строящегося жилья. И это понятно, ведь ни для кого не секрет, что покупка жилья по договору долевого строительства более выгодное мероприятие, чем покупка готового жилья, с точки зрения финансовых затрат и возможности приобрести жилое помещение большей площади. Однако есть целый ряд опасений: это и само длительное ожидание завершения строительства, и частая несвоевременная сдача объекта, риски банкротства застройщиков и возможность остаться без денег. Все это создает некую нервозность при заключении подобных сделок. Причем это не беспочвенные сомнения, т.к., к сожалению, у военных подобные печальные истории также случались. В том числе и поэтому в 2019 году в целях защиты рисков дольщиков Госдума внесла изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» об использовании счета эскроу, которые должны были устранить подобные проблемы. Однако, для военных длительное время эта опция была не доступна. Сегодня мы поговорим о том, что изменилось в законодательстве для военных и безопасно ли приобретать жилье через счета эскроу, приведем примеры как это работает.

Начнем с теории, с общего понятия что такое эскроу-счет при покупке жилья и рассмотрим механизм его использования.

Счет эскроу это специальный счет, который открывается в банке, он призван защитить интересы обеих сторон в сделке. То есть после того, как договор ДДУ заключен и зарегистрирован в регистрирующем органе, военнослужащий вносит деньги на эскроу-счет, они замораживаются, находясь под защитой банка, а застройщик получит эти деньги только после передачи вам в собственность квартиры.

После внесения поправки в Закон и введению практики работы через эскроу, военнослужащим длительное время была не доступна возможность приобретать жилье по такой схеме и фактически военнослужащие, которые хотели купить квартиры на этапе строительства, просто не могли реализовать свое право, так как не существовало на уровне закона механизма взаимодействия военного, банка и ФГКУ «Росвоенипотека». Однако, наконец-то вышло Постановление № 317 от 04.03.2021 г., которое дает военнослужащим право оформлять военную ипотеку на покупку квартир в новостройках через эскроу-счета. Данный документ внес долгожданные изменения в Правила предоставления участникам НИС целевых жилищных займов, утверждённых 370 постановлением Правительства от 15.05.2008 года «О порядке ипотечного кредитования участников НИС».

Это была теория, но всем интересно как это работает на практике, поэтому давайте рассмотрим все на примере крупнейшего российского застройщика ГК «А 101»

Итак, возьмем следующие исходные данные и представим типичную ситуацию, военнослужащий отслужил 3 года, накопив на счете участника НИС около миллиона рублей. Он планирует взять квартиру на наиболее выгодных условиях, в так называемую долевку в столице на перспективу с использованием ипотечного кредита. Для более полной картины добавим, что наш герой рассматривает возможности добавить дополнительные средства для покупки лучшего варианта. О возможных вариантах, которые доступны ему, поговорим чуть позже.

И давайте пройдем по этапам, подробнее об этом в нашем 93 -м военно-правовом видео блоге:

С этапами приобретения и безопасностью мы разобрались.

Теперь поговорим о возможных вариантах увеличения суммы, на которую может рассчитывать военный, приобретая жилье.

Если помните об этом мы упомянули в нашем примере выше. Несомненно, в каждой семье есть свои нюансы, поэтому обобщим варианты которые на текущий момент позволяет законодательство:

1. Добавление личных денежных средств — сбережений. Здесь все очевидно, это было всегда и на уровне закона так и остается и сейчас.

2. Можно взять потребительский кредит. Банки часто предлагают индивидуальные условия по потребительскому кредиту, если в этом же банке оформлена военная ипотека. Но прежде, чем брать потребительский кредит, Вы, конечно, должны несколько раз подумать и все взвесить: какую сумму взять, на какой срок, с какой ставкой, какой ежемесячный платеж. Элементарно все можно посчитать предварительно на кредитных калькуляторах. Почему это важно? Да потому что, к сожалению, не всегда люди об этом задумываются, берут огромные суммы, такие, что платеж съедает большую часть денежного довольствия – основного источника существования семьи военного, а потом случается, что военнослужащему приходится идти даже на банкротство. Поэтому все нужно делать грамотно, если берете кредит, то сумма платежа должна составлять небольшую часть вашего семейного дохода. Кстати, сделаю отступление раз затронули данную тему, если у Вас вдруг случилась непредвиденная ситуация по долгам по кредитам, и вы не видите выхода из долговой ямы, то мы можем предложить вам вариант списания долгов через банкротство, уточню что это теперь реально и для военных, мы имеем опыт работы в этом направлении. Все проведем четко и быстро.

3. Вариант увеличения суммы — использование материнского капитала. Подчеркнем, что здесь важно уточнять этот момент у банков, работают ли они по такой схеме. Так как законом разрешено все давно, но на практике не все еще банки работают с этой схемой. Однако, в целом такой вариант возможен. При этом отмечу, что застройщик А101 работает по данной схеме совместно с банком ЗЕНИТ.

4. Вариант, если оба супруга ипотечники, то закон разрешает складывать ипотеку. Заметим, что благодаря этому получаются хорошие суммы и возникают серьезные возможности.

5. Еще один интересный вариант — это предоставление семейной ипотеки – данная программа так же работает и при военной ипотеке. Суть ее в том, что для военнослужащих у которых в период с 01.01.2018 года по 31.12.2022 года (включительно) родился второй и/или последующий ребенок (последующие дети) есть возможность взять ипотечный кредит на более привлекательных условиях (например, % ставка будет ниже, соответственно максимально возможная сумма кредита – выше).

Думаю, с приведенным примером и условиями все должно быть понятно.

Для большей ясности обобщим схему приобретения жилья, в данный момент она выглядит следующим образом:

1. Выбор объекта и одобрение банка . Подписание предварительного ДДУ. Открытие счета эскроу.

2. Получение одобрения «Росвоенипотеки»

3. Подписание и регистрация ДДУ с Застройщиком.

4. Обращение в Банк для перечисления кредита на ваш счет эскроу.

5. Заселение в новую квартиру

Теперь переходим к еще одному важному вопросу, касающейся покупки жилья и финансов, о котором нас не редко спрашивают.

Прослушав столько информации наверняка и у вас возникнет тот же вопрос:

А нужен ли здесь риэлтор ? Стоит ли нести затраты на него?

Конечно, однозначного ответа мы дать не можем, каждый принимает решение самостоятельно. Но показать вариант решения вполне можем, например, крупные застройщики, в частности ГК А101, оказывают полное сопровождение сделки, подготовку всех необходимых документов.

Поэтому прежде, чем заключить договор с риэлторской компанией, просто поинтересуйтесь у застройщика, смогут ли они вам обеспечить полное сопровождение сделки. И если вы получите положительный ответ, то выбор очевиден.

Тут нужно понимать, что если компании работают с военнослужащими длительное время и на постоянной основе, проводя много сделок, каких-либо проблем по сделке не должно априори возникнуть, все уже отработано, взаимодействие с банками и росвоенипотекой идет по накатанной колее.

В заключении еще хочу остановиться на важном нюансе.

О возможности дистанционного заключения договоров и оформлении покупки квартиры.

Многие военный хотят приобрести жилье в городах не по месту прохождения военной службы. И иногда мы видим, что они не понимают механизма или даже бояться приобретать жилье в других городах. У военнослужащих при этом возникает закономерный вопрос, а нужно ли присутствие военного на сделке, подписании договора и тому подобное, ведь всякое бывает — заступил на дежурство, уехал в командировку и приехать в назначенное время нет возможности.

Такие нюансы необходимо, конечно, выяснять заблаговременно. То есть первый момент спрашиваем, подписывает ли застройщик договора дистанционно. Как мы видим, на примере ГК А101 это не проблема, т.к. на основании ЭЦП всегда есть возможность оформить договора довольно быстро, либо подписать предварительный и основной ДДУ может доверенное лицо по доверенности.

Ну и второй момент, обязательно необходимо уточнять данный порядок у банков: у некоторых, достаточно присутствия представителя по доверенности, у некоторых обязательным условием является присутствие военного на подписание кредитного договора.

В завершении давайте подведем итог сегодняшнего разговора про изменения, дающие военным новые возможности.

Несомненно, приобретение жилья по военной ипотеке в долевке дело выгодное. Сделки, проводимые, через счет эскроу, призваны минимизировать риски покупки недвижимости, что для военнослужащих является, несомненно, большим плюсом. Тем более что банковские счета эскроу подлежат страхованию на сумму до 10 миллионов рублей.

Если рассматривать приобретение жилья в долевке, как инвестирование в будущее, то это хорошее подспорье. Да соглашусь, что возможно, сейчас не всем военнослужащим выгодно приобретать жилье в другом регионе, поскольку они сразу лишают права на служебку и поднаем. Однако, в свете грядущих масштабных изменений в федеральный закон о статусе военнослужащих, когда жилье в другом регионе не будет являться основанием для снятия с учета нуждающимся по месту службы, такой вариант сделок будут рассматривать все больше и больше военнослужащих. Если вам интересны эти изменения, то ссылка на предыдущий выпуск про них будет под видео, если кто-то еще не успел посмотреть советуем ознакомиться чтобы быть в курсе.

Таким образом, думаю, мы не зря взяли в пример крупного застройщика Москвы. Так как приобретение жилья в столице может быть инвестиционно привлекательным. Ведь в конечном счете такую квартиру успешно сдавать при определенных условиях или выгодно продать, если что-то не устроит ну и наконец если планируется дать хорошее образование детям в центральном регионе, то у них будут все необходимые условия.

А выбирать застройщика, несомненно, необходимо крупного — это и безопасность сделки, и надежность и защита от различного рода мошенников. Плюс конечно же быстрота оформления документов, полная информационная поддержка по сделке и отсутствие страха удаленного приобретения из другого региона.

На этом на сегодня мы завершаем разговор, повышайте правовую грамотность вместе с Начфин.инфо, ну а если у Вас случились непредвиденное, можете смело обращаться в наше юридическое бюро «Начфин.инфо-39».

Сервис онлайн покупки жилья от застройщика от ГК «А101» >>>

Масштабные изменения по жилобеспечению военных готовятся в ФЗ «О статусе военнослужащих» >>>

Обсуждение темы жилья для военных на нашем форуме >>>

Отзывы о работе юридического бюро Начфин.инфо-39 >>>

Юридическое бюро «Начфин.инфо-39»



Смотрите также: