Приобретение недвижимости является знаковым событием для любого человека в том числе и военного. И несмотря на то что для простого гражданина сумма сделки внушительная, как показывает практика, попытка сэкономить на оплате помощи юристов и пренебрежительное отношение к правовой составляющей процесса купли-продажи недвижимости приводит не только к неожиданным денежным тратам, но и к потере самого жилья.
О том, на что необходимо обратить внимание при покупке жилья рассказали эксперты юридического бюро "Начфин.инф-39" Марина Байдак и Вадим Карпов.
История квартиры
В.К.: "Первое, что необходимо детально проверить, — это история квартиры. Отсутствие знаний о её прошлом может привести к признанию сделки недействительной. Чтобы этого не произошло, необходимо определить: каким образом квартира была приобретена продающим её собственником, продолжительность времени наступления права собственности на неё, круг лиц, фактически зарегистрированных в ней, а также лиц, имеющих право проживания в ней. В том числе осуждённых и находящихся в местах лишения свободы, проходящих военную службу, отказавшихся от участия в приватизации в пользу иных граждан. Также важно определить, имеется ли задолженность по коммунальным платежам и квартплате. Документы, позволяющие найти ответы на многие из перечисленных вопросов, следующие: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, поквартирная карточка, финансово-лицевой счёт, выписка из домовой книги, материалы приватизационного дела и другие. Данные бумаги запрашиваем у собственника. Следующий этап проверки заключается в анализе документов, который поможет выявить следующие риски".
Риск обременения недвижимости правами третьих лиц
М.Б.: "Присутствие в квартире третьих лиц может означать, что независимо от смены собственника они будут иметь право пользования (постоянного) квартирой. Самые распространённые варианты — когда человек отказался от приватизации жилого помещения в пользу иных граждан либо лица, проживающего там по договору найма жилого помещения или безвозмездного пользования, либо проживают недееспособные граждане, пенсионеры, инвалиды, в том числе признанные установленным порядком нуждающимися в жилом помещении".
Риск незаконной приватизации
К.В.: "Тут, безусловно, необходимой процедурой является ознакомление с материалами приватизационного дела. Правом участия в приватизации жилого помещения обладают все зарегистрированные в квартире граждане. Законом предусмотрена возможность отказа от участия в приватизации в пользу иных лиц. Если о правах одного из членов семьи, в том числе несовершеннолетнего, "забыли", то сделку могут признать недействительной, а приватизацию незаконной. Насторожитесь, если на момент совершения сделки член семьи собственника квартиры по решению суда признан безвестно отсутствующим. Такой родственник может объявиться и заявить о своих правах на квартиру".
Риск нарушения прав супруга собственника квартиры
М.Б.: "Если квартира зарегистрирована на одного из супругов, то необходимо выяснить время приобретения квартиры и является ли она совместной собственностью супругов.
Если квартира приобреталась в период брака, то при регистрации права собственности новым владельцем необходимо представить в регистрирующий орган нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу недвижимости. Отсутствие согласия может привести к оспариванию сделки".
Риск нарушения прав наследников
В.К.: "Если продаваемая квартира была получена по наследству, то присутствует риск заявления требований на неё других наследников, которые смогут оспорить сделку. Минимизировать риск возможно, если сделку осуществлять не ранее чем через три года после вступления в наследство продавцом. Также не будет лишним заверение договора купли-продажи у нотариуса, чтобы вы могли быть признаны добросовестным покупателем".
Риски покупки жилья, приобретённого с использованием материнского капитала
М.Б.: "В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала у родителей возникает обязанность оформить доли в квартире на детей. Без выделения долей и без согласия органов опеки подобную квартиру продавать нельзя. Родители не спешат выделять доли детям, а при продаже жилья скрывают данный факт. Такую сделку могут признать недействительной.
Если у продавца не менее двух детей, один из которых родился после 1 января 2007 года (когда в России начали выплачивать материнский капитал), то необходимо у него запросить выписку из Пенсионного фонда о счёте, где хранится материнский капитал. Это позволит узнать, были ли потрачены средства со счёта или нет".
Риски приобретения жилья у доверенного лица
В.К.: "Подписывать документ с доверенным лицом стоит только тогда, когда все документы проверены и подтверждена их достоверность. При отсутствии продавца становится сложнее проверить его личность и дееспособность. Если выяснится, что у продавца имеется психическое заболевание, то договор купли-продажи может быть признан недействительным.
Когда все вышеперечисленные нюансы проверены, выходим на подписание договора, на этом этапе тоже существуют тонкости, о которых стоит знать".
Договор купли-продажи
М.Б.: "Что касается договорного этапа, то тут необходимо особенно внимательно относиться к оценке содержания договора купли-продажи, особенно если вам его навязывает продавец. Невнимательное отношение к основным разделам этого документа может также привести к нерешаемой проблеме.
Чтобы избежать отказа в регистрации договора купли-продажи квартиры, а также иных нежелательных последствий, необходимо внимательно изучить предмет договора — объект недвижимости, сведения о котором должны быть прописаны в тексте в полном соответствии с выпиской из ЕГРН.
Далее необходимо обратить внимание на разделы "Порядок расчётов" и "Права и обязанности". Важно, чтобы их содержание соответствовало устным договорённостям сторон договора.
Если квартира приобретается с мебелью, то не забудьте составить опись предметов интерьера. В обязательном порядке необходимо предусмотреть снятие с регистрации всех лиц, зарегистрированных в квартире, и ещё много других вопросов".
М.Б.: "Вот такой немалый перечень вопросов, который должен выяснить покупающий недвижимость. Считаем, что даже эти краткие рекомендации помогут гражданам избежать нежелательных последствий при признании сделки недействительной. Однако даже если продавец у вас не вызовет сомнений, целесообразно обратиться к юристу за консультацией и оценкой возможных рисков. Юристы нашей компании имеют значительный опыт в сопровождении сделок купли-продажи недвижимости. Мы представляем интересы наших клиентов с момента выбора объекта недвижимости и до получения документа о праве собственности. Таким образом, сопровождение сделки в нашей деятельности включает в себя комплекс правовых мероприятий: юридическая экспертиза "чистоты" объекта недвижимости, участие юриста в переговорах, составление соглашения о задатке, предварительного и основного договора купли-продажи, сопровождение клиента на всех этапах сделки".
С нами всегда можно связаться по телефонам: 400-634, 8-909-794-42-65.
